×

Ostrzeżenie

Nie powiodło się załadowanie pliku XML.

Zakup działki pod budowę domu to jedna z najważniejszych decyzji życiowych, a przecież większość z nas nie jest specjalistami w dziedzinie nieruchomości. W poniższym wywiadzie wyjaśniamy jakich błędów należy uniknąć przy wyborze wymarzonej działki.

 

Przychodzi w naszym życiu taki moment, kiedy decydujemy się na zakup działki pod zabudowę domu na przykład poza miastem. Jak więc kupić działkę, by uniknąć nieoczywistych problemów, na które czasami skarżą się mieszkańcy? Jaki wykonać pierwszy krok?
Cały proces wyboru i zakupu działki dzielimy na kwestie prawne i fizyczne. Skupmy się najpierw na kwestiach typowo prawnych. Pierwszym krokiem, jaki należy podjąć jest weryfikacja działki oraz tożsamości właściciela w Urzędzie Miasta i Gminy w dziale Gospodarki Przestrzennej. Należy sprawdzić, czy działka, którą się interesujemy rzeczywiście posiada warunki do zabudowy lub czy możliwym jest ich uzyskanie. Jeśli nie - oznacza to, że obowiązuje na niej zakaz zabudowy. Gmina ze względu na RODO może nie udostępnić danych osobowych właściciela, można wtedy tylko spytać, czy osoba, której nazwisko podajemy jest właścicielem, czy nie. Ponadto właściciel winien wylegitymować się zarówno dowodem osobistym, jak i wypisem z rejestru gruntów, odpisem księgi wieczystej oraz wypisem z miejscowego planu zagospodarowania.

Jakie ważne informacje zawarte są w tych dokumentach?
W wypisie z rejestru gruntów podany jest właściciel działki, numer księgi wieczystej, na podstawie której prawo własności zostało wpisane do rejestru, wielkość działki oraz klasa gruntu. Z wypisu Księgi Wieczystej dowiemy się, czy tożsamość osoby, z którą prowadzimy interes jest zgodna z tożsamością prawowitego właściciela, jakie są dokładne wymiary działki, czy posiada ona obciążenia finansowe i naturalne oraz czy istnieje jeszcze inny współwłaściciel lub podmiot mający prawo do jej użytkowania, od których również musielibyśmy uzyskać zgodę. W miejscowym planie zagospodarowania są ściśle określone powierzchnia oraz opcja zabudowy, w której określono wszystkie parametry budowlane.

Jakie działka może mieć obciążenia finansowe i naturalne?
Działka może być zadłużona na rzecz banku, może sprawować nad nią pieczę Urząd Skarbowy. Naturalne obciążenia zdarzają się bardzo często. Proszę sobie wyobrazić, że w księdze istnieje zapis, który wskazuje na to, że sąsiad ma prawo przechodu lub przejazdu przez naszą działkę. Nie mielibyśmy wówczas podstaw, by zakazać mu wejścia na nasz teren. Inną sytuacją może być fakt przebiegu pod działką przykładowo elementu elektrycznego w postaci np. kabla należącego do zakładu energetycznego. Firma może wówczas przyjechać i w razie potrzeby rozpocząć remonty bez naszej zgody, rozkopując tym samym cały ogród.

Często w mediach słyszymy lub czytamy o przypadkach, kiedy to gminy uwłaszczają sobie prawa nawet do prywatnych działek.
Jeśli w księdze istnieje taki zapis, to gmina ma do tego prawo. Działka może być przecież zadłużona, może na niej rosnąć drzewo, może być usytuowana zbyt blisko drogi gminnej- istnieje wiele czynników dających innym podmiotom prawo do korzystania z zakupionego przez nas terenu. To kupujący powinien sprawdzić wszystkie te kwestie w odpowiednich dokumentach, a dopiero później decydować o zakupie działki lub rezygnacji z niej. W dokumentach, o których wspominałem wszystko jest zapisane, trzeba tylko umiejętnie je sprawdzić, albo ponieść konsekwencje pewnych działań.

Kogo prosić o pomoc?
Dobrego pośrednika. Dobry pośrednik to etyczny pośrednik, który nie sprzeda klientowi działki za pół miliona złotych, kiedy wie, że przykładowo na jej terenie znajdują obiekty uniemożliwiające zabudowę - mimo iż działka jest działką budowlaną. Pośrednicy specjalizują się w tematyce mieszkań lub działek i domów. Proponuję po prostu szukać takiego, który się zna na działkach.

Wróćmy jeszcze do kwestii zezwolenia na budowę. Dobrze, jeśli właściciel takie pozwolenie posiada, a jeśli go nie ma?
Jeśli mamy plan zagospodarowania przestrzennego to jest bezpiecznie. Jeśli nie mamy, a właściciel tylko obiecuje warunki, trzeba wówczas go poprosić, by o te warunki wystąpił bądź podpisał z nami umowę warunkową.

Bywają podkupienia?
Bywają, mimo tajemnicy handlowej. Jednak, kiedy działka nie jest wadliwa, a sama transakcja przechodzi pomyślnie, warto sporządzić u notariusza umowę przedwstępną, w myśl której płaci się zadatek, jaki w przeciwieństwie do zaliczki, strona sprzedająca ma obowiązek spłacić, gdy się rozmyśli lub znajdzie innego klienta. To jest zabezpieczenie zapisuje się w księdze wieczystej.

Kiedy wszystko już sprawdziliśmy, jaki jest kolejny krok?
Złożenie niezbędnej dokumentacji, której z roku na rok jest coraz więcej. Podstawą składaną notariuszowi jest wypis z miejscowego planu zagospodarowania oraz ewidencji gruntów z wyrysem działki na mapie, odpis księgi wieczystej, rewitalizacja, czyli informacja z Lasów Państwowych i Inspektoratu Ochrony Środowiska, odrolnienie ze Starostwa Powiatowego oraz inne dokumenty wskazane w przestrzennym planie zagospodarowania. Może to być zgoda z Generalnej Dyrekcji Dróg Krajowych i Autostrad- jeśli działka ulokowana jest w pobliżu autostrady, zgoda jednostki wojskowej- jeśli działka leży w strefie oddziaływania jednostki lub zgoda Urzędu Lotnictwa Cywilnego – jeśli teren znajduje się w rejonie lotniska. Przed zakupem gruntu warto jeszcze pamiętać o sprawach geodezyjnych i zlecić geodecie dokładne wytyczenie terenu, sprawdzenie wymiarów, położenia działki oraz obiektów znajdujących się na niej i tu już zagłębiamy się w kwestie fizyczne.