Spór o dojazd i milionowe roszczenia. Inwestycja przy Arciszewskiego

STANOWISKO INWESTORA

Inwestycja przy ul. Arciszewskiego. Projekt, który miał wzbogacić ofertę Kołobrzegu, od lat czeka na realizację

W Kołobrzegu od miesięcy trwa spór wokół planowanej inwestycji przy ul. Arciszewskiego. W przestrzeni publicznej pojawiają się informacje sugerujące, że inwestor wycofał się z projektu, nie chce współpracować z miastem lub nie jest gotowy do jego realizacji.

Dokumenty i chronologia wydarzeń pokazują jednak inny obraz.

Spółka Elite Coast od blisko dwóch lat posiada prawomocne pozwolenie na budowę. Projekt został przygotowany zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, przeszedł wymagane procedury administracyjne, środowiskowe i techniczne. Mimo tego budowa nadal nie mogła ruszyć.

Nie dlatego, że inwestor nie posiada decyzji. Nie dlatego, że projekt nie został zaakceptowany. Nie dlatego, że brakuje finansowania.

Inwestycja utknęła na etapie zapewnienia dostępu komunikacyjnego do nieruchomości.

I właśnie tutaj zaczyna się problem, za który odpowiada już nie inwestor, ale sposób prowadzenia sprawy przez miasto. W związku z przedłużającymi się opóźnieniami i brakiem skutecznej współpracy ze strony miasta spółka planuje wystąpić z roszczeniami o odszkodowanie za szkody i dodatkowe koszty poniesione w wyniku opóźnienia realizacji tej ważnej dla regionu inwestycji.

Historia tego miejsca nie zaczyna się od obecnego projektu. Teren przy ul. Arciszewskiego przez dziesięciolecia pełnił funkcję wojskową. Znajdowała się tam dawna pruska, a później niemiecka strzelnica, a po II wojnie światowej obszar był użytkowany przez Wojsko Polskie.

Nie jest to historyczny park miejski ani teren przeznaczony do rekreacji mieszkańców. Po zakończeniu działalności wojskowej teren został wyłączony z tego sposobu użytkowania, a następnie rozpoczął się proces jego sprzedaży.

W latach 2011–2017 Agencja Mienia Wojskowego, działając w imieniu Skarbu Państwa, sprzedała kolejne działki.

Następnie, w latach 2019–2021, nieruchomości zostały przejęte przez spółkę Elite Coast, która rozpoczęła przygotowanie docelowego projektu.

Kluczowy jest fakt, że w międzyczasie samorząd określił przyszłość tego obszaru.

18 czerwca 2019 roku Rada Miasta Kołobrzeg uchwaliła miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego nr 8 „Uzdrowisko Zachód". To właśnie ten dokument określił możliwe przeznaczenie terenu.

Oznacza to, że inwestycja nie powstała wbrew planom miasta. Przeciwnie – była przygotowywana na obszarze, którego sposób zagospodarowania został wcześniej określony przez samorząd.

Od początku założeniem inwestora było stworzenie obiektu znacząco różniącego się od typowych dużych kompleksów hotelowych budowanych w nadmorskich kurortach.

Projekt został powierzony renomowanej pracowni JEMS Architekci, której postawiono jasny cel – stworzenie zabudowy harmonijnie wpisującej się w otaczający krajobraz oraz wykorzystującej walory przyrodnicze tej części Kołobrzegu.

Założenia architektoniczne projektu – koncepcja JEMS Architekci

Położenie w terenie zalesionym i parkowym stwarza szansę zaprojektowania zespołu unikalnego o odmiennym, od powszechnie oferowanego, standardzie przestrzennym. W projekcie poszukuje się stosunkowo niedużej skali zabudowy. Kilka niewielkich budynków pensjonatowych, swobodnie rozłożonych w terenie, ma służyć stworzeniu wrażenia intymności i przenikania się zabudowy z otaczającą zielenią. Taka zasada służy zapewnieniu wzrokowej penetracji z zewnątrz do wewnątrz zespołu i odwrotnie. To ważne w kontekście leśnego otoczenia. To sposób funkcjonowania kładący nacisk na otwarte przestrzenie zewnętrzne, na powiązanie budynków z terenem, na tarasy przynależne mieszkaniom, na prywatność.

To opozycja w stosunku do standardowych, zwartych, pensjonatowo-hotelowych budynków o stosunkowo większej skali, oferujących podobny profil usług, jednak „zorientowanych do wewnątrz" – głównie na relacje pensjonariuszy i oferowanych im usług, a w mniejszym stopniu na kontakt z przyrodą.

Strefa usługowa ma być dostępna dla osób z zewnątrz, dla których zespół ma być atrakcyjny i przystępny. Ma być to dostęp bezpośredni, z ulicy, a nie poprzez kontrolowany hall hotelowy.

Unikamy wrażenia „zamkniętego ośrodka" wypoczynkowego. Dotyczy to też terenu wewnętrznego (dziedzińca), który będzie przede wszystkim dostępny dla gości budynków pensjonatowych i hotelu, jednak nie przewiduje się jego grodzenia, ale zastosowanie takich środków ukształtowania terenu, które nie będą sprzyjały przenikaniu osób postronnych do wewnątrz zespołu.

Dodatkowym wyróżnikiem projektu jest jego profil. Obiekt będzie skierowany do osób dorosłych, poszukujących spokojnego wypoczynku. Nie przewidziano rozbudowanej infrastruktury charakterystycznej dla rodzinnych resortów, takiej jak aquaparki, zjeżdżalnie czy głośne strefy animacyjne. Koncepcja opiera się na ciszy, wysokim standardzie pobytu oraz jakości usług gastronomicznych.

Realizacja inwestycji została poprzedzona szeregiem wymaganych analiz i uzgodnień obejmujących między innymi kwestie geologiczne, środowiskowe oraz bezpieczeństwa.

Po zakończeniu wszystkich procedur Starosta Kołobrzeski wydał 24 lipca 2024 roku pozwolenie na budowę, które miesiąc później stało się prawomocne.

Z formalnego punktu widzenia inwestycja uzyskała wszystkie decyzje niezbędne do rozpoczęcia realizacji.

Pomimo uzyskania prawomocnego pozwolenia inwestycja nie mogła wejść w fazę realizacji.

W czasie, gdy inwestor posiadał już prawomocne pozwolenie na budowę, zmieniono organizację ruchu na ul. Arciszewskiego. W praktyce ograniczyło to możliwość dojazdu do działek objętych inwestycją. Jednocześnie trwały rozmowy, w których miasto reprezentowała pani Ewa Pełechata, Zastępczyni Prezydenta Miasta Kołobrzeg, dotyczące budowy łącznika Wylotowa–Arciszewskiego.

Podział odpowiedzialności miał być jasny. Miasto miało przygotować dokumentację i uzyskać decyzję ZRID.

Inwestor wraz z sąsiadującą firmą Baltic Forest Sp. z o.o. zadeklarował udział w finansowaniu inwestycji po przedstawieniu projektu i kosztorysu.

To ważny element całej sprawy. Inwestor nie odmówił udziału w budowie infrastruktury. Warunek był jeden - konieczna była wiedza, co dokładnie ma zostać wybudowane i jaki będzie koszt przedsięwzięcia. Bez projektu i kosztorysu nie można określić udziałów finansowych.

W dniu 7 lipca 2026 r. spółka została poinformowana przez Panią Ewę Pełechatę, że procedura uzyskania decyzji ZRID dla budowy łącznika jest prowadzona przez Starostę Kołobrzeskiego.

Mimo upływu czasu dokumentacja nadal nie została przekazana inwestorowi, który niezmiennie deklaruje gotowość udziału w finansowaniu budowy łącznika.

W lipcu 2026 roku spółka zwróciła się do Prezydent Miasta Kołobrzeg, Pani Anny Mieczkowskiej, z wnioskiem o umożliwienie dojazdu do własnej działki pojazdom o dopuszczalnej masie całkowitej do 3,5 tony na krótkim odcinku ul. Arciszewskiego.

Wniosek został odrzucony.

Kilka dni później spółka skierowała do miasta ostateczne przedsądowe wezwanie dotyczące umożliwienia dojazdu.

Do dziś - jak wskazuje inwestor - nie otrzymała rozstrzygającej odpowiedzi.

Mimo to spółka na bieżąco przygotowuje teren inwestycji w zakresie, w jakim jest to obecnie możliwe. Teren został ogrodzony, utrzymywany jest w należytym stanie oraz regularnie porządkowany. W porozumieniu z właściwymi organami, w tym Wydziałem Ochrony Środowiska Urzędu Miasta Kołobrzeg oraz Urzędem Morskim w Szczecinie, przeprowadzono również usunięcie suchych i niebezpiecznych drzew oraz innych zalegających elementów zagrażających bezpieczeństwu.

Wokół projektu pojawiła się również aktywność części lokalnych środowisk społecznych krytycznie odnoszących się do planowanej zabudowy.

Zaangażowanie mieszkańców w sprawy dotyczące przestrzeni miejskiej jest naturalnym i ważnym elementem funkcjonowania każdego miasta. Dyskusja o kierunku rozwoju Kołobrzegu jest potrzebna, szczególnie w miejscach o wysokich walorach przyrodniczych i krajobrazowych.

Warto jednak, aby debata opierała się na pełnym obrazie sytuacji, uwzględniającym nie tylko sam fakt planowanej zabudowy, ale również historię tego terenu, obowiązujące dokumenty planistyczne, przeprowadzone procedury oraz uzyskane prawomocne decyzje administracyjne.

W przestrzeni publicznej pojawiały się głosy przedstawiające inwestycję jako przykład niekontrolowanej zabudowy cennego terenu. Tymczasem projekt, który został przygotowany, zakłada zupełnie inną skalę - sześć kameralnych budynków pensjonatowo-hotelowych zamiast jednej dużej, dominującej bryły, z ograniczoną funkcją typową dla masowej turystyki.

Warto również zauważyć, że część osób najbardziej aktywnie uczestniczących w publicznej krytyce projektu jest jednocześnie zaangażowana lokalnie w działania społeczne i publiczne. To naturalnie daje im prawo do wyrażania opinii, ale tym większa powinna być odpowiedzialność za prezentowanie mieszkańcom pełnego zestawu faktów.

Debata o przyszłości Kołobrzegu powinna opierać się na argumentach, a nie na uproszczeniach. Szczególnie wtedy, gdy konsekwencje wieloletniego konfliktu mogą dotknąć nie tylko inwestora, ale również mieszkańców i lokalną gospodarkę.

Każda duża inwestycja prywatna oznacza nowe miejsca pracy, zlecenia dla lokalnych przedsiębiorców, wpływy z podatków oraz poszerzenie oferty miasta.

W przypadku projektu przy ul. Arciszewskiego mówimy o przedsięwzięciu przygotowywanym przez wiele lat, którego realizacja została poprzedzona znacznymi nakładami finansowymi oraz przejściem pełnej ścieżki administracyjnej.

Zgodnie z harmonogramem inwestycyjnym spółka powinna w 2026 roku zamknąć pierwszy etap przedsięwzięcia. Od dwóch lat spółka posiada prawomocne pozwolenie na budowę, jednak decyzją Pani Prezydent Miasta Kołobrzeg została pozbawiona dojazdu do swoich działek.

Projekt łącznika oraz decyzja ZRID, które miały być gotowe w listopadzie 2025 roku, nadal nie zostały ukończone i nie jest znany termin ich finalizacji.

Przedłużający się brak możliwości rozpoczęcia prac oznacza nie tylko wzrost kosztów po stronie inwestora. Odkładane są również potencjalne korzyści dla lokalnej gospodarki, branży turystycznej oraz mieszkańców korzystających z nowych usług i infrastruktury.

Długotrwałe procedury oraz brak rozstrzygnięć wpływają również na postrzeganie miasta jako miejsca przyjaznego inwestycjom, co może mieć znaczenie dla przyszłych przedsięwzięć realizowanych przez prywatny kapitał.

Rozwój miasta wymaga dialogu pomiędzy samorządem, mieszkańcami i inwestorami. Różnice zdań są naturalnym elementem procesu inwestycyjnego, jednak równie ważne jest poszukiwanie rozwiązań pozwalających realizować przedsięwzięcia zgodnie z obowiązującym prawem i z poszanowaniem interesów wszystkich stron.

Na dzień dzisiejszy wartość potencjalnych szkód, obejmujących zarówno poniesione koszty, jak i utracone korzyści, szacowana jest na setki milionów złotych, przy czym dalsze narastanie opóźnień generuje dodatkowe straty rzędu kilkunastu milionów złotych rocznie. W związku z tym Spółka oraz jej właściciel rozważają podjęcie działań prawnych o charakterze odszkodowawczym.

Projekt przy ul. Arciszewskiego jest efektem wieloletnich przygotowań, obowiązujących dokumentów planistycznych oraz zakończonych procedur administracyjnych. Dziś największym wyzwaniem pozostaje stworzenie warunków umożliwiających jego realizację.

W związku z pojawiającymi się w przestrzeni publicznej informacjami dotyczącymi planowanych prywatnych inwestycji w rejonie ul. Arciszewskiego, informuję:

Miasto nie kwestionuje prawa właścicieli prywatnych nieruchomości do ich zagospodarowania zgodnie z obowiązującymi przepisami. Obowiązkiem samorządu jest jednak zapewnienie bezpieczeństwa mieszkańcom, turystom, pieszym i rowerzystom oraz zagwarantowanie, że nowe, duże inwestycje będą posiadały rozwiązania komunikacyjne odpowiednie do skali generowanego ruchu. Dlatego nie można sprowadzać obecnej sytuacji do stwierdzenia, że Miasto pozbawiło właścicieli prywatnych nieruchomości możliwości dojazdu.

Działka nr 10/3 jest obciążona służebnością przechodu i przejazdu ustanowioną wiele lat temu, w innych realiach zagospodarowania tego terenu. Obecnie przebiega tam intensywnie użytkowany ciąg pieszo-rowerowy, będący częścią międzynarodowej trasy R10. Sama służebność obejmuje pas o szerokości 3 metrów. Wykorzystywanie tego miejsca do obsługi komunikacyjnej nowych, dużych obiektów musi być więc oceniane przede wszystkim pod kątem bezpieczeństwa oraz rzeczywistych możliwości istniejącej infrastruktury.

Wprowadzone ograniczenia w ruchu wynikają z kwestii bezpieczeństwa. Postępowanie przed Wojewódzkim Sądem Administracyjnym nie przesądziło, że ograniczenie ruchu było nieuzasadnione. Zastrzeżenia dotyczyły m.in. sposobu udokumentowania wcześniejszej analizy. Dlatego Miasto zleciło dodatkowe pomiary natężenia ruchu i pogłębioną analizę, która będzie podstawą dalszych działań.

Jednocześnie Miasto prowadzi prace nad docelowym rozwiązaniem komunikacyjnym dla tego obszaru, czyli łącznikiem ul. Wylotowej z ul. Arciszewskiego. Umowę na wykonanie dokumentacji projektowo-kosztorysowej podpisano 22 listopada 2024 r., a 1 lipca 2026 r. projektant złożył wniosek o wydanie decyzji ZRID.

Niestety zasady współfinansowania budowy nowej drogi przez zainteresowanych inwestorów nie zostały ostatecznie uzgodnione. Miasto prowadziło w tej sprawie rozmowy i przedstawiło projekt umowy partycypacyjnej. Jednak zapisy proponowane przez inwestorów były niemożliwe do spełnienia przez nasz samorząd.

Zgodnie z art. 16 ustawy o drogach publicznych budowa lub przebudowa dróg publicznych spowodowana inwestycją niedrogową należy do inwestora. Rozwój infrastruktury drogowej należy rozpatrywać z uwzględnieniem skali planowanych inwestycji i ruchu, jaki będą one generować.

Zgodnie z art. 35 ust. 3 ustawy o drogach publicznych takie uzgodnienie z inwestorem powinno być podpisane przed wydaniem pozwolenia na budowę przez Starostwo Powiatowe. Uważamy, że w ramach postępowania o wydanie pozwolenia na budowę powinna nastąpić weryfikacja kompletności wniosku inwestora pod kątem ustawowego obowiązku dołączenia do niego uzgodnienia z zarządcą drogi, co do zmiany zagospodarowania terenu przyległego do pasa drogowego.

Dlatego też Miasto zwróciło się do Wojewody Zachodniopomorskiego o zbadanie prawidłowości wydanych decyzji dotyczących planowanych inwestycji, w szczególności w zakresie zapewnienia prawnego i faktycznego dostępu do drogi publicznej oraz możliwości właściwego dojazdu służb ratowniczych.

Celem Miasta nie jest blokowanie inwestycji. Celem jest stworzenie bezpiecznego, zgodnego z prawem i trwałego układu komunikacyjnego, który będzie służył mieszkańcom, turystom i inwestorom.